Cour d’appel de Paris, 10 juin 2026, n° 23/07507
Droit de la copropriété – Contrat de syndic – Honoraires exceptionnels – Assemblée générale – Obligation d’information – Bonne foi contractuelle
Par un arrêt du 10 juin 2026 (n° 23/07507), la cour d’appel de Paris rappelle que l’approbation d’un contrat de syndic en assemblée générale ne suffit pas toujours à justifier l’application d’une clause prévoyant des honoraires exceptionnels.
Elle considère que l’introduction d’une rémunération substantielle impose au syndic une information spécifique des copropriétaires, afin de leur permettre de donner un accord éclairé.
Cette décision, qui renforce les obligations de bonne foi et de loyauté du syndic, interroge néanmoins sur la sécurité juridique des contrats régulièrement communiqués et approuvés en assemblée générale.
I. Une obligation d’information renforcée en cas de modification substantielle des honoraires du syndic
L’affaire concernait la vente de combles constituant des parties communes, dans le cadre d’un projet de surélévation d’immeuble.
Lors du renouvellement de son mandat, le syndic avait introduit dans son nouveau contrat une clause prévoyant des honoraires de 15 % du prix de vente, alors que les diligences correspondantes étaient auparavant comprises dans sa rémunération forfaitaire.
Après l’approbation du contrat en assemblée générale, les combles avaient été cédés pour 310 000 euros et le syndic avait perçu 46 500 euros d’honoraires.
Le syndicat des copropriétaires contestait cette rémunération, considérant ne pas avoir été suffisamment informé de cette modification.
Sur le fondement notamment de l’article 1112 du Code civil, relatif à la bonne foi dans les négociations contractuelles, la cour d’appel retient que la simple communication du contrat ne suffisait pas.
Compte tenu de l’importance financière de la clause et de la connaissance par le syndic du projet immobilier, celui-ci devait attirer expressément l’attention des copropriétaires sur cette nouvelle rémunération et permettre une discussion préalable.
La cour souligne également la qualité de non-professionnel du syndicat des copropriétaires, justifiant une vigilance particulière du syndic professionnel.
Elle condamne ainsi le syndic à indemniser le syndicat à hauteur de 41 850 euros, correspondant à 90 % des honoraires perçus, en réparation de la perte de chance de négocier une rémunération inférieure ou de choisir un autre syndic.
Cette décision ne consacre toutefois pas une obligation générale de vote séparé pour toute modification du contrat de syndic. Elle rappelle la nécessité d’un accord exprès et suffisamment éclairé lorsque la modification présente des conséquences financières importantes.
II. Une décision très (trop) protectrice des copropriétaires ?
La solution retenue peut se comprendre au regard des circonstances particulières de l’affaire.
Le syndic intervenait dans le cadre d’une opération immobilière importante, à la fois au titre de ses missions habituelles et de prestations spécifiques liées à la vente de parties communes. Cette situation justifiait une transparence accrue sur sa rémunération.
Pour autant, la clause litigieuse figurait expressément dans le contrat communiqué aux copropriétaires avant l’assemblée générale, lequel avait été régulièrement approuvé.
Dès lors, jusqu’où doit aller l’obligation d’information du syndic lorsque les stipulations contractuelles sont claires et ont été soumises au vote des copropriétaires ?
Une interprétation trop extensive de cette obligation pourrait fragiliser la sécurité juridique des contrats en permettant de remettre en cause, a posteriori, des clauses pourtant approuvées.
Si le syndic doit informer loyalement son mandant, les copropriétaires doivent également assumer leur responsabilité dans l’examen des documents qui leur sont communiqués, avec l’assistance du conseil syndical.
L’arrêt rappelle néanmoins l’intérêt, pour les syndics, de présenter distinctement les modifications substantielles de leur rémunération et, lorsque les circonstances le justifient, de prévoir un vote spécifique afin de sécuriser leur approbation.
La difficulté reste donc de concilier la protection légitime du syndicat des copropriétaires avec le respect du consentement exprimé en assemblée générale et la sécurité juridique des contrats.