Le principe d’immutabilité de l’assiette d’une servitude conventionnelle connaît une exception expressément prévue par l’article 701, alinéa 3, du Code civil.
Le propriétaire du fonds servant peut, sous certaines conditions, obtenir le déplacement d’une servitude lorsque son emplacement initial est devenu plus contraignant.
Dans un arrêt du 1er octobre 2026 (Cass. 3e civ., n° 25-13.283), la Cour de cassation rappelle que la gêne justifiant ce déplacement peut notamment résulter d’un projet volontaire de modification de l’exploitation du terrain.
Cette solution, qui constitue une application du Code civil et non un bouleversement du droit des servitudes, trouve également des illustrations dans la jurisprudence de la Cour d’appel de CHAMBERY, notamment dans un litige concernant des propriétés situées dans le ressort du tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS.
LE PRINCIPE : L’ASSIETTE D’UNE SERVITUDE CONVENTIONNELLE EST IMMUABLE
Une servitude conventionnelle résulte d’un accord entre les propriétaires de deux fonds.
Le fonds servant supporte la charge de la servitude, tandis que le fonds dominant en bénéficie.
Lorsqu’une servitude de passage est établie par convention, son assiette est en principe fixée par le titre constitutif.
Le propriétaire du fonds servant ne peut donc pas en modifier librement l’emplacement.
Cette règle découle de l’article 701 du Code civil, qui interdit au propriétaire du fonds servant de diminuer l’usage de la servitude, de le rendre plus incommode ou de déplacer son exercice.
Il en résulte un principe de fixité de l’assiette de la servitude conventionnelle.
Toutefois, cette immutabilité n’est pas absolue.
L’article 701, alinéa 3, du Code civil : une dérogation légale au principe d’immutabilité
L’article 701, alinéa 3, du Code civil prévoit que, lorsque l’emplacement initial de la servitude est devenu plus onéreux pour le propriétaire du fonds servant ou l’empêche de réaliser des réparations avantageuses, celui-ci peut proposer un autre emplacement aussi commode pour le propriétaire du fonds dominant.
La servitude n’est pas supprimée : seul son emplacement est modifié, dans des conditions destinées à préserver les droits du propriétaire bénéficiaire.
L’application de cette disposition suppose notamment de démontrer que l’assiette initiale est devenue plus onéreuse et que le nouvel emplacement présente une commodité équivalente.
L’ARRET DU 1ER OCTOBRE 2026 : LA GENE PEUT RESULTER D’UN PROJET D’AMENAGEMENT
Dans l’affaire examinée par la Cour de cassation, le propriétaire de terrains grevés d’une servitude conventionnelle de passage souhaitait réaliser un projet d’aménagement.
Le maintien de la servitude à son emplacement initial constituait une contrainte importante pour l’exploitation envisagée.
Les bénéficiaires de la servitude s’opposaient au déplacement, notamment au motif que les difficultés invoquées résultaient d’un projet volontaire du propriétaire du fonds servant.
La Cour de cassation rejette cette argumentation.
Elle rappelle que la gêne sérieuse justifiant le déplacement d’une servitude peut résulter de la volonté du propriétaire de modifier les modalités d’exploitation de son terrain.
Un projet immobilier ou d’aménagement peut donc justifier le déplacement de l’assiette d’une servitude conventionnelle, dès lors que les conditions de l’article 701, alinéa 3, sont satisfaites.
Cettte solution n’est que l’application de jurisprudence constante qui trouve illustration en Haute-Savoie devant la Cour d’Appel de Chambéry
Dans un arrêt du 19 janvier 2023 (CA Chambéry, 2e ch., RG n° 18/01777), rendu à la suite d’une procédure engagée devant le tribunal de grande instance de THONON-LES-BAINS, la juridiction était saisie d’un différend relatif à une servitude de canalisations souterraines.
Plusieurs propriétés avaient été issues de divisions foncières successives.
Des servitudes avaient été constituées pour permettre notamment la desserte des terrains en réseaux.
La présence de canalisations sur les fonds servants soulevait des difficultés en raison de la réalisation de piscines.
Par un premier arrêt du 6 février 2020, la cour d’appel de Chambéry avait admis le principe du déplacement de la servitude et ordonné une expertise complémentaire afin d’en déterminer les modalités.
Dans son arrêt du 19 janvier 2023, elle a examiné les solutions proposées par le géomètre-expert.
Après avoir rappelé les dispositions de l’article 701 du Code civil, la cour a retenu un nouveau tracé permettant d’assurer au propriétaire du fonds dominant une desserte aussi commode que celle résultant de l’assiette initiale.
Elle a ainsi autorisé le déplacement de la servitude, aux frais des propriétaires des fonds servants.
Cette décision illustre concrètement la possibilité de modifier l’assiette d’une servitude conventionnelle, malgré son caractère en principe immuable, lorsque les conditions prévues par le Code civil sont réunies.
Elle souligne également l’importance de l’expertise technique dans l’appréciation de la commodité du nouvel emplacement.
Si cette affaire concernait une servitude de canalisations et non une servitude de passage, elle présente un intérêt direct pour la compréhension du mécanisme prévu par l’article 701 du Code civil.
À cet égard, une autre affaire examinée par la cour d’appel de Chambéry (RG n° 23/00066), à la suite d’un jugement du tribunal judiciaire d’Annecy du 14 décembre 2022, concernait l’accès à des parcelles situées à Annecy-le-Vieux.
Le litige portait notamment sur la reconnaissance d’un état d’enclave, la fixation de l’assiette d’un passage sur une voie privée et les conséquences financières de cette servitude.
Cette affaire concernait une servitude légale pour cause d’enclave, soumise à un régime distinct de celui des servitudes conventionnelles.
Elle illustre néanmoins l’importance de la détermination de l’assiette d’un passage et des conditions concrètes de son utilisation.
QUELLES CONDITIONS POUR DEPLACER UNE SERVITUDE CONVENTIONNELLE ?
Le déplacement d’une servitude sur le fondement de l’article 701, alinéa 3, du Code civil suppose la réunion de deux conditions essentielles.
Une assiette initiale devenue plus onéreuse
Le propriétaire du fonds servant doit démontrer que le maintien de la servitude à son emplacement initial est devenu plus contraignant : Cette situation peut notamment résulter de difficultés d’exploitation du terrain, de contraintes liées à une construction ou d’un projet d’aménagement.
Un nouvel emplacement aussi commode
Le déplacement ne doit pas porter atteinte aux conditions d’exercice de la servitude.
Le déplacement ne peut pas être imposé par un simple fait accompli
L’article 701, alinéa 3, du Code civil permet au propriétaire du fonds servant de solliciter le déplacement de la servitude.
Toutefois, il ne l’autorise pas à modifier unilatéralement les lieux en cas de désaccord.
La Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt du 8 juillet 2009 (n° 08-15.763), que le propriétaire du fonds servant ne pouvait invoquer les dispositions de l’article 701 après avoir supprimé unilatéralement l’exercice d’une servitude conventionnelle.