La crise du logement ne pénalise plus uniquement les particuliers et les entreprises du secteur privé.
Dans les territoires où le marché immobilier est particulièrement tendu, les collectivités territoriales rencontrent désormais de réelles difficultés pour recruter et fidéliser leurs agents.
L’absence de logements disponibles ou financièrement accessibles constitue aujourd’hui un frein majeur au fonctionnement des services publics.
Afin de répondre à cette problématique, le législateur a adopté la loi n° 2026-553 du 29 juin 2026, qui crée un nouvel article L. 152-6-11 du Code de l’urbanisme.
Ce texte permet, sous certaines conditions, de déroger aux règles du Plan Local d’Urbanisme (PLU) afin de faciliter la réalisation de logements destinés aux agents publics.
UNE NOUVELLE DÉROGATION AUX RÈGLES DU PLU
Le nouvel article L. 152-6-11 du Code de l’urbanisme autorise l’autorité compétente à accorder certaines dérogations aux règles du PLU lorsqu’un projet a pour objet de créer des bâtiments destinés, en tout ou partie, à l’accueil ou à l’hébergement d’agents publics.
Cette mesure répond directement aux difficultés rencontrées par de nombreuses communes, intercommunalités, établissements publics ou hôpitaux qui peinent à recruter du personnel en raison de la rareté des logements disponibles.
L’objectif poursuivi est clair : permettre aux employeurs publics de proposer des solutions de logement à leurs agents afin d’assurer la continuité et la qualité des services publics dans les territoires où la pression immobilière est particulièrement forte.
QUELLES SONT LES CONDITIONS POUR BÉNÉFICIER DE CETTE DÉROGATION ?
Le recours à cette dérogation demeure strictement encadré.
- Un terrain appartenant au secteur public
Le projet doit être réalisé sur un terrain :
- appartenant à une personne publique ;
- appartenant à une entreprise publique ;
- ou cédé à un tiers en vue de la réalisation de logements destinés à des agents publics ou à des salariés du secteur public.
Cette exigence garantit que le dispositif demeure réservé aux opérations présentant un véritable intérêt général.
- Une affectation majoritaire des logements
La loi impose également qu’au moins la moitié des logements créés soit effectivement réservée aux agents publics ou aux salariés relevant des catégories visées par le Code de la construction et de l’habitation.
Cette condition constitue le cœur même du dispositif : la dérogation au PLU n’est admise que si le projet répond réellement aux besoins de logement des personnels publics.
- Des sanctions en cas de non-respect de l’affectation des logements
Le législateur a également prévu un mécanisme destiné à éviter les détournements du dispositif.
Si, après la réalisation du projet, la condition de réservation d’au moins la moitié des logements n’est plus respectée, l’administration dispose de pouvoirs lui permettant de sanctionner directement le propriétaire de l’immeuble, lorsque celui-ci n’est pas une personne publique.
Cette faculté vise à garantir que les logements continuent durablement à remplir leur vocation initiale et ne soient pas progressivement réaffectés à d’autres usages.
UNE RÉPONSE AUX DIFFICULTÉS DE RECRUTEMENT DANS LES ZONES TENDUES
Cette nouvelle disposition illustre l’adaptation progressive du droit de l’urbanisme aux réalités économiques et sociales.
Dans de nombreuses communes touristiques, littorales ou situées dans les grandes agglomérations, la pénurie de logements constitue désormais un obstacle majeur au recrutement des fonctionnaires, des personnels hospitaliers, des enseignants, des policiers ou encore des agents des collectivités territoriales.
En permettant de déroger, dans certaines limites, aux règles du PLU, le nouvel article L. 152-6-11 offre un outil supplémentaire aux collectivités pour développer une offre de logements dédiée à leurs agents et préserver l’attractivité des services publics.
Votre avocat en droit de l’urbanisme
La mise en œuvre de cette nouvelle dérogation suppose une analyse précise des règles du PLU, des conditions fixées par le Code de l’urbanisme et des caractéristiques du projet immobilier.
Le Cabinet JEROME OLIVIER AVOCAT vous accompagne les collectivités publiques, établissements publics, aménageurs et opérateurs immobiliers dans l’instruction de leurs projets, l’obtention des autorisations d’urbanisme et la sécurisation juridique des opérations de construction en Haute-Savoie et sur l’ensemble du territoire.