Le 1er avril 2025 à l’Assemblée nationale, puis le 15 mai 2025 au Sénat, a été adoptée la proposition de loi de simplification du droit de l’urbanisme et du logement.
Sous couvert de « simplification », ce texte amorce une véritable révolution dans le contentieux de l’urbanisme.
En modifiant en profondeur les règles relatives aux recours, il envoie un signal fort aux acteurs de la construction, tout en suscitant de vives inquiétudes chez les praticiens et les collectivités.
🔹 Les deux apports principaux pour les acteurs de la constructions sont :
- Réduction des délais de recours contre les autorisations d’urbanisme
- Une réelle capacité à contester les refus d’autorisation d’urbanisme autour de deux axes :
- Limitation de la possibilité pour l’administration de substituer des motifs en cours d’instance
- Création d’une présomption d’urgence en matière de référé contre les refus d’autorisation permettant le recours au procédure d’urgence
🔸 Du côté des requérants : un recours gracieux vidé de sa substance
La proposition introduit à l’article L. 600-14 du Code de l’urbanisme un nouveau délai d’un mois pour former un recours gracieux contre une autorisation d’urbanisme, sans effet suspensif sur le délai contentieux.
➡️ Conséquence : le recours gracieux perd son intérêt stratégique.
Les voisins devront désormais exercer une vigilance accrue sur les projets susceptibles de les affecter.
À l’inverse, les constructeurs bénéficient d’une sécurité juridique renforcée et plus rapide pour leurs opérations.
🔸 Un encadrement plus strict des refus d’autorisation
L’article L. 600-2 est complété afin d’interdire à l’administration d’invoquer de nouveaux motifs de refus au-delà de deux mois après l’enregistrement d’un recours contentieux.
➡️ Effet concret : la capacité de régularisation en cours d’instance est fortement limitée.
Les requérants voient ainsi leur contentieux intégralement purgé devant le juge, sans possibilité pour l’administration d’ajuster ses arguments a posteriori.
🔸 Un référé refus d’autorisation : l’instauration d’une présomption d’urgence
L’ajout d’un article L. 600-3-1 crée une présomption d’urgence pour les recours contre les refus de déclaration préalable ou de permis de construire.
➡️ Les constructeurs pourront donc saisir plus efficacement le juge du référé pour obtenir une réponse rapide sur la légalité du refus administratif.
⚖️ Une réforme favorable aux constructeurs, contraignante pour les voisins et les collectivités
Sous prétexte de « simplification », cette proposition de loi déséquilibre profondément le contentieux de l’urbanisme au profit des opérateurs économiques.
Si elle vise à accélérer les procédures et à fluidifier la construction, elle interroge sur les garanties offertes aux tiers et aux collectivités locales.
🔍 En conclusion
Si elle est définitivement adoptée, cette réforme constituera un bouleversement majeur du droit de l’urbanisme contentieux, en renforçant la position des constructeurs au détriment des tiers.
Elle impose à tous les acteurs — juristes, élus, services instructeurs, avocats — une vigilance accrue dans la gestion des délais et la stratégie contentieuse.
📚 D’autres articles viendront détailler les autres apports et conséquences pratiques de cette réforme sur le contentieux de l’urbanisme.