Lorsqu’une construction est réalisée sans autorisation ou en méconnaissance du permis de construire, la question du délai d’action de l’administration est cruciale.
Dans un avis du 24 juillet 2025, le Conseil d’État précise le délai dans lequel l’autorité administrative peut exercer ses pouvoirs de police spéciale en matière d’urbanisme, prévus à l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme.
Un pouvoir limité par la prescription pénale
Lorsqu’une infraction aux règles d’urbanisme est constatée, l’administration peut mettre en demeure le contrevenant de solliciter une autorisation de régularisation ou de mettre la construction en conformité, y compris par démolition.
Toutefois, le Conseil d’État rappelle que ces pouvoirs ne peuvent être exercés que tant que l’action publique n’est pas prescrite. En matière délictuelle, l’article 8 du code de procédure pénale fixe ce délai à six ans à compter de l’achèvement des travaux, sauf interruption de prescription.
En clair : au-delà de six ans, l’administration ne peut plus exiger la régularisation ni ordonner la démolition d’une construction irrégulière.
La régularisation soumise au délai de dix ans
Le Conseil d’État complète son analyse en rappelant l’application du délai décennal prévu par l’article L. 421-9 du Code de l’urbanisme.
Celui-ci interdit à l’administration de remettre en cause une construction achevée depuis plus de dix ans.
Ainsi, même dans le cadre d’une procédure de régularisation, la collectivité doit respecter le délai de dix ans et ne peut pas se fonder sur une irrégularité ancienne.
Une clarification essentielle pour les propriétaires et les collectivités
En fixant la limite d’action administrative à six ans après la fin des travaux et en rappelant la portée du délai décennal, le Conseil d’État offre une lecture harmonisée du droit pénal et du droit de l’urbanisme.