Cour de cassation, 3e civ., 13 février 2025, n° 23-17.636
⚖️ Une nouvelle décision de la Cour de cassation renforce la protection des acquéreurs en matière de servitudes non apparentes
Dans un arrêt rendu le 13 février 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation rappelle avec fermeté les obligations du vendeur en matière de garantie des servitudes non apparentes. Ce jugement vient clarifier la portée des clauses de non-garantie dans les actes de vente immobilière.
🏠 Contexte : un réseau d’évacuation des eaux usées dissimulé
L’affaire concernait une acquéreuse qui, après la signature de l’acte de vente, découvre sous son habitation un réseau d’évacuation des eaux usées non mentionné dans le contrat. Elle engage alors une action en résolution de la vente et en réparation du préjudice subi.
🔍 Ce que dit la Cour : la clause générale de non-garantie est insuffisante pour exclure la responsabilité du vendeur
La Cour de cassation casse l’arrêt de la cour d’appel, rappelant les articles 1627 et 1638 du Code civil : le vendeur est tenu de garantir l’acquéreur contre les servitudes non apparentes non révélées, sauf stipulation expresse contraire.
Une clause de non-garantie trop générale ne suffit donc pas à exonérer le vendeur. Pour être valable, la clause doit expressément viser les servitudes non apparentes.
📌 Implications pratiques pour les vendeurs et professionnels de l’immobilier
Cette décision a un impact direct sur la rédaction des actes de vente :
- ✅Il est impératif de mentionner de manière claire et précise toute servitude non apparente connue du vendeur.
- ❌Les clauses de non-garantie génériques ne protègent pas contre ce type de contentieux.
- 📄Les notaires et professionnels de l’immobilier doivent redoubler de vigilance lors de la rédaction des clauses contractuelles.
📢 À retenir pour vos transactions immobilières
Avant de signer un acte de vente, assurez-vous que toutes les servitudes, visibles ou invisibles, soient correctement identifiées et mentionnées. En cas de doute, consultez un professionnel du droit ou un expert en urbanisme.