Une décision majeure sur l’obligation de l’agent immobilier
Dans un arrêt du 13 novembre 2025, la Cour de cassation est venue préciser l’étendue de l’obligation de vérification pesant sur l’agent immobilier dans le cadre d’une vente immobilière.
La Haute juridiction affirme que l’agent ne peut se contenter de transmettre les informations fournies par le vendeur : il doit également s’assurer de leur exactitude.
Cette décision marque une évolution importante de la responsabilité professionnelle des agents immobiliers.
Les faits : des travaux de toiture déclarés mais non réalisés
Dans cette affaire, le vendeur indiquait avoir effectué des travaux d’entretien sur la toiture du bien vendu.
Or, après la vente, l’acquéreur constatait que ces travaux n’avaient pas été réalisés conformément aux déclarations faites.
La question posée aux juges était la suivante :
L’agent immobilier peut-il se contenter de relayer les déclarations du vendeur ou doit-il en vérifier la réalité ?
La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel et renvoie l’affaire devant une autre cour d’appel, considérant que l’agent immobilier ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant la simple transmission des informations reçues.
Une extension du devoir de contrôle de l’agent immobilier
Traditionnellement, l’agent immobilier est tenu :
- d’un devoir d’information,
- d’un devoir de conseil,
- d’une obligation de vérification des éléments juridiques essentiels.
Avec cette décision du 13 novembre 2025, la Cour semble franchir une étape supplémentaire en exigeant un contrôle matériel des déclarations du vendeur, y compris sur des aspects techniques du bien.
Autrement dit, l’agent immobilier pourrait désormais être tenu :
- de vérifier la réalité des travaux annoncés,
- de demander des justificatifs (factures, attestations, garanties décennales),
- voire d’attirer l’attention de l’acquéreur en cas de doute.
Quelles conséquences pour la profession ?
Cette solution est favorable aux acquéreurs, car elle renforce leur protection.
Cependant, elle soulève plusieurs interrogations :
- L’agent immobilier doit-il devenir un quasi-expert technique du bâtiment ?
- La profession nécessite-t-elle une réforme pour intégrer des compétences techniques obligatoires ?
- Cette décision annonce-t-elle un durcissement général de la responsabilité des intermédiaires immobiliers ?
À ce jour, les textes encadrant la profession n’imposent pas explicitement de compétences techniques approfondies. Cette jurisprudence pourrait donc constituer le prélude à une évolution normative.
Responsabilité de l’agent immobilier : vers un risque contentieux accru ?
Cette décision pourrait avoir un impact direct sur :
- les assurances responsabilité civile professionnelle,
- les pratiques internes des agences,
- les procédures de vérification préalables à la mise en vente.
Les agents immobiliers devront probablement renforcer leurs diligences, notamment en exigeant des preuves concrètes des travaux mentionnés dans les annonces ou compromis de vente.
Conclusion : une jurisprudence à suivre de près
L’arrêt du 13 novembre 2025 de la Cour de cassation ne se limite pas à un simple rappel du devoir de conseil. Il semble redéfinir l’office même de l’agent immobilier en lui imposant un véritable devoir de contrôle.
Reste à savoir si cette décision restera isolée ou s’inscrira dans un mouvement plus large de renforcement des obligations professionnelles.
Affaire à suivre.
Pour retrouver la décision dans son intégralité :
https://www.courdecassation.fr/decision/6915961f5cc9fa7cae5a907d