Lorsqu’un permis de construire est annulé parce que le PLU sur lequel il reposait est illégal, la question de l’indemnisation se pose immédiatement.
Une récente décision du Conseil d’État apporte une réponse très claire et favorable aux porteurs de projets et sanctionne l’administration défaillante.
⚖️ Les faits en quelques mots
Une SCI acquiert un terrain pour un montant de 4,168 M€, dans la commune de Châteauneuf-Grasse.
Un permis de construire portant sur 126 logements est délivré par la commune.
Par la suite, le PLU est annulé par le juge administratif.
Conséquence directe : le permis de construire est également annulé, car fondé sur un document d’urbanisme devenu illégal.
Les vendeurs du terrain demandent alors à être indemnisés du préjudice subi, estimé à plus de 4,17 M€.
❌ La position de la Cour administrative d’appel
La Cour administrative d’appel refuse toutefois de faire droit à l’indemnisation sollicitée.
Selon elle, les parcelles concernées n’auraient jamais dû être classées en zone constructible et donc, même si le PLU a été déclaré illégal, le projet dont il est sollicité indemnisation n’aurait pas dû voir le jour.
👉 La Cour considère qu’il n’existe pas de lien de causalité entre le préjudice allégué et l’illégalité du PLU ayant entrainé l’annulation du permis de construire.
✅ La censure du Conseil d’État
Le Conseil d’État n’adopte pas cette analyse.
Au contraire, il explique que l’illégalité du PLU ne résultait pas d’une interdiction absolue, imposée par des normes supérieures, de classer le terrain en zone constructible.
Autrement exposé, l’illégalité du PLU responsable de l’annulation du permis de construire ne signifiait pas, pour autant, que le projet était illégal en tout état de cause car la zone pouvait être constructible.
➡️ Dès lors, il est possible de retenir :
- une faute de l’administration,
- un lien de causalité direct entre cette faute et l’annulation du permis de construire,
- un préjudice indemnisable.
💡 Ce qu’il faut retenir
L’annulation d’un permis de construire fondée sur l’illégalité du PLU peut ouvrir droit à indemnisation si aucune norme supérieure au règlement ne s’opposait au classement de la parcelle.
En pareille hypothèse, il est recommandé de consulter un professionnel du droit de l’urbanisme qui pourra, sur le fondement de la jurisprudence administrative, vous conseiller sur les chances de succès d’une indemnisation par l’administration.
Référence :
Conseil d’État, 18 décembre 2025, Époux A c/ Commune de Châteauneuf-Grasse, n° 492221