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Publications 22

Précisions sur les conditions d’indemnisation du préjudice du lotisseur résultant de la faute de l’administration constituée par un refus illégal d’une autorisation de lotir.

 

Conseil d’Etat., 12 juillet 2017, n° 394941

 

Dans cette déci­sion, la Haute Juri­dic­tion rap­pelle clas­sique­ment les con­di­tions de mise en œuvre de la respon­s­abil­ité de l’administration à savoir : une faute, un préju­dice présen­tant un car­ac­tère cer­tain et direct et un lien de causal­ité.

Pour l’hypothèse d’un refus d’une autori­sa­tion d’urbanisme, la dif­fi­culté de la mise en jeu de la respon­s­abil­ité de l’administration réside dans l’établissement de la preuve du préju­dice.

En effet, il est clas­sique­ment jugé que la sim­ple impos­si­bil­ité de réalis­er une opéra­tion immo­bil­ière présente un car­ac­tère trop éventuel et ne pou­vait jus­ti­fi­er une indem­ni­sa­tion.

Le Con­seil d’Etat vient pré­cis­er ici que, si le lotis­seur peut établir des cir­con­stances par­ti­c­ulières telles que des engage­ments souscrits par de futurs acquéreurs des lots ou l’é­tat avancé des négo­ci­a­tions com­mer­ciales avec ces derniers, le préju­dice pour­ra être con­sid­éré comme direct et cer­tain et ain­si faire l’objet d’une indem­ni­sa­tion par le juge admin­is­tratif.

Cepen­dant, dans un sec­ond temps, le Con­seil d’Etat énonce qu’aucune incer­ti­tude ne doit peser autant sur la fais­abil­ité de l’opéra­tion que sur sa rentabil­ité.

En l’espèce, quand bien même des promess­es de vente avaient été con­clues, ces dernières étaient assor­ties de con­di­tions sus­pen­sives ten­ant à l’ob­ten­tion d’un per­mis de con­stru­ire.

De plus, il n’é­tait pas du tout assuré que ces autori­sa­tions soient délivrées, car elles étaient liées à des spé­ci­fi­ca­tions par­ti­c­ulières en matière d’as­sainisse­ment, de pro­tec­tion con­tre les risques d’in­cendie et d’im­plan­ta­tion des bâti­ments par rap­port à un espace boisé classé.

L’in­struc­tion des deman­des de per­mis de con­struc­tion avait donc une issue qui n’é­tait pas suff­isam­ment cer­taine pour con­fér­er à la pri­va­tion de béné­fices résul­tant de l’op­po­si­tion illé­gale à la divi­sion du ter­rain un car­ac­tère cer­tain.

On con­state donc que si le Con­seil d’Etat paraît ouvrir la porte à une indem­ni­sa­tion des lotis­seurs du fait du refus illé­gal de leur autori­sa­tion de lotir, les chances d’obtenir une indem­ni­sa­tion appa­rais­sent extrême­ment faibles en pra­tique, car le car­ac­tère cer­tain d’une opéra­tion de lotisse­ment sera extrême­ment dif­fi­cile à démon­tr­er.

Jérôme OLIVIER
Avo­cat

  • Extraits :

« 2. Con­sid­érant que la déci­sion par laque­lle l’au­torité admin­is­tra­tive s’op­pose illé­gale­ment à une opéra­tion de lotisse­ment con­stitue une faute de nature à engager sa respon­s­abil­ité ; que, dans le cas où l’au­torité admin­is­tra­tive pou­vait, sans mécon­naître l’au­torité absolue de la chose jugée s’at­tachant au juge­ment d’an­nu­la­tion de cette déci­sion, légale­ment rejeter la demande d’au­tori­sa­tion, au motif notam­ment que le lotisse­ment pro­jeté était situé dans un secteur incon­structible en ver­tu des règles d’ur­ban­isme applic­a­bles, l’il­lé­gal­ité com­mise ne présente pas de lien de causal­ité direct avec les préju­dices résul­tant de l’im­pos­si­bil­ité de met­tre en œuvre le pro­jet immo­bili­er pro­jeté ; que, dans les autres cas, la perte de béné­fices ou le manque à gag­n­er découlant de l’im­pos­si­bil­ité de réalis­er une opéra­tion immo­bil­ière en rai­son du refus illé­gal opposé à la demande de lotisse­ment revêt un car­ac­tère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à répa­ra­tion ; qu’il en va, toute­fois, autrement si le requérant jus­ti­fie de cir­con­stances par­ti­c­ulières, telles que des engage­ments souscrits par de futurs acquéreurs des lots ou l’é­tat avancé des négo­ci­a­tions com­mer­ciales avec ces derniers, per­me­t­tant de faire regarder ce préju­dice comme présen­tant, en l’e­spèce, un car­ac­tère direct et cer­tain ; que ce dernier est alors fondé, si tel est le cas, à obtenir répa­ra­tion au titre du béné­fice qu’il pou­vait raisonnable­ment atten­dre de cette opéra­tion ;

3. Con­sid­érant qu’il ressort des énon­ci­a­tions de l’ar­rêt attaqué que la société a demandé à être indem­nisée de la perte de béné­fices résul­tant de l’il­lé­gal­ité de la déci­sion d’op­po­si­tion à déc­la­ra­tion préal­able, qui aurait selon elle fait obsta­cle à la com­mer­cial­i­sa­tion pro­jetée des lots ; que, pour juger que le car­ac­tère direct et cer­tain de ce préju­dice n’é­tait pas établi, en dépit des négo­ci­a­tions engagées avec des acquéreurs poten­tiels, la cour a relevé, par une appré­ci­a­tion sou­veraine exempte de dénat­u­ra­tion, que des promess­es d’achat n’avaient été con­clues que pour deux des qua­tre lots con­cernés, que ces promess­es étaient assor­ties de con­di­tions sus­pen­sives con­cer­nant notam­ment l’ob­ten­tion d’un per­mis de con­stru­ire et que cette obten­tion ne pou­vait être regardée comme assurée eu égard au respect des exi­gences ten­ant notam­ment aux car­ac­téris­tiques de l’as­sainisse­ment, des besoins de pro­tec­tion au regard des risques d’in­cendie, et de l’im­plan­ta­tion des bâti­ments sur cer­tains lots par rap­port à l’e­space boisé classé devant être exam­inés non à l’oc­ca­sion de la déc­la­ra­tion préal­able de divi­sion mais de l’in­struc­tion des deman­des de per­mis de con­stru­ire ;

4. Con­sid­érant que la cour a à bon droit exam­iné, con­for­mé­ment aux principes rap­pelés au point 2, si le préju­dice relatif à la pri­va­tion de béné­fices présen­tait, en l’e­spèce, compte tenu des engage­ments souscrits par les acheteurs pour cha­cun des lots con­cernés et de leur teneur ain­si que des incer­ti­tudes pesant au stade de la déc­la­ra­tion préal­able sur leur con­structibil­ité effec­tive, un car­ac­tère direct et cer­tain ; qu’il en résulte que les moyens tirés de ce qu’en s’ab­s­tenant de rechercher si la vente des lots et l’ob­ten­tion des per­mis de con­stru­ire étaient prob­a­bles, compte tenu des règles d’ur­ban­isme en vigueur, et si la société avait, en con­séquence, été privée de l’ob­ten­tion des béné­fices atten­dus, aurait com­mis des erreurs de droit et insuff­isam­ment motivé son arrêt doivent être écartés ; »