Précisions sur les conditions d’indemnisation du préjudice du lotisseur résultant de la faute de l’administration constituée par un refus illégal d’une autorisation de lotir.

Conseil d’Etat., 12 juillet 2017, n° 394941

Dans cette déci­sion, la Haute Juri­dic­tion rap­pelle clas­sique­ment les con­di­tions de mise en œuvre de la respon­s­abil­ité de l’administration à savoir : une faute, un préju­dice présen­tant un car­ac­tère cer­tain et direct et un lien de causal­ité.

Pour l’hypothèse d’un refus d’une autori­sa­tion d’urbanisme, la dif­fi­culté de la mise en jeu de la respon­s­abil­ité de l’administration réside dans l’établissement de la preuve du préju­dice.

En effet, il est clas­sique­ment jugé que la sim­ple impos­si­bil­ité de réalis­er une opéra­tion immo­bil­ière présente un car­ac­tère trop éventuel et ne pou­vait jus­ti­fi­er une indem­ni­sa­tion.

Le Con­seil d’Etat vient pré­cis­er ici que, si le lotis­seur peut établir des cir­con­stances par­ti­c­ulières telles que des engage­ments souscrits par de futurs acquéreurs des lots ou l’é­tat avancé des négo­ci­a­tions com­mer­ciales avec ces derniers, le préju­dice pour­ra être con­sid­éré comme direct et cer­tain et ain­si faire l’objet d’une indem­ni­sa­tion par le juge admin­is­tratif.

Cepen­dant, dans un sec­ond temps, le Con­seil d’Etat énonce qu’aucune incer­ti­tude ne doit peser autant sur la fais­abil­ité de l’opéra­tion que sur sa rentabil­ité.

En l’espèce, quand bien même des promess­es de vente avaient été con­clues, ces dernières étaient assor­ties de con­di­tions sus­pen­sives ten­ant à l’ob­ten­tion d’un per­mis de con­stru­ire.

De plus, il n’é­tait pas du tout assuré que ces autori­sa­tions soient délivrées, car elles étaient liées à des spé­ci­fi­ca­tions par­ti­c­ulières en matière d’as­sainisse­ment, de pro­tec­tion con­tre les risques d’in­cendie et d’im­plan­ta­tion des bâti­ments par rap­port à un espace boisé classé.

L’in­struc­tion des deman­des de per­mis de con­struc­tion avait donc une issue qui n’é­tait pas suff­isam­ment cer­taine pour con­fér­er à la pri­va­tion de béné­fices résul­tant de l’op­po­si­tion illé­gale à la divi­sion du ter­rain un car­ac­tère cer­tain.

On con­state donc que si le Con­seil d’Etat paraît ouvrir la porte à une indem­ni­sa­tion des lotis­seurs du fait du refus illé­gal de leur autori­sa­tion de lotir, les chances d’obtenir une indem­ni­sa­tion appa­rais­sent extrême­ment faibles en pra­tique, car le car­ac­tère cer­tain d’une opéra­tion de lotisse­ment sera extrême­ment dif­fi­cile à démon­tr­er.

Jérôme OLIVIER
Avo­cat

• Extraits :

« 2. Con­sid­érant que la déci­sion par laque­lle l’au­torité admin­is­tra­tive s’op­pose illé­gale­ment à une opéra­tion de lotisse­ment con­stitue une faute de nature à engager sa respon­s­abil­ité ; que, dans le cas où l’au­torité admin­is­tra­tive pou­vait, sans mécon­naître l’au­torité absolue de la chose jugée s’at­tachant au juge­ment d’an­nu­la­tion de cette déci­sion, légale­ment rejeter la demande d’au­tori­sa­tion, au motif notam­ment que le lotisse­ment pro­jeté était situé dans un secteur incon­structible en ver­tu des règles d’ur­ban­isme applic­a­bles, l’il­lé­gal­ité com­mise ne présente pas de lien de causal­ité direct avec les préju­dices résul­tant de l’im­pos­si­bil­ité de met­tre en œuvre le pro­jet immo­bili­er pro­jeté ; que, dans les autres cas, la perte de béné­fices ou le manque à gag­n­er découlant de l’im­pos­si­bil­ité de réalis­er une opéra­tion immo­bil­ière en rai­son du refus illé­gal opposé à la demande de lotisse­ment revêt un car­ac­tère éventuel et ne peut, dès lors, en principe, ouvrir droit à répa­ra­tion ; qu’il en va, toute­fois, autrement si le requérant jus­ti­fie de cir­con­stances par­ti­c­ulières, telles que des engage­ments souscrits par de futurs acquéreurs des lots ou l’é­tat avancé des négo­ci­a­tions com­mer­ciales avec ces derniers, per­me­t­tant de faire regarder ce préju­dice comme présen­tant, en l’e­spèce, un car­ac­tère direct et cer­tain ; que ce dernier est alors fondé, si tel est le cas, à obtenir répa­ra­tion au titre du béné­fice qu’il pou­vait raisonnable­ment atten­dre de cette opéra­tion ;

3. Con­sid­érant qu’il ressort des énon­ci­a­tions de l’ar­rêt attaqué que la société a demandé à être indem­nisée de la perte de béné­fices résul­tant de l’il­lé­gal­ité de la déci­sion d’op­po­si­tion à déc­la­ra­tion préal­able, qui aurait selon elle fait obsta­cle à la com­mer­cial­i­sa­tion pro­jetée des lots ; que, pour juger que le car­ac­tère direct et cer­tain de ce préju­dice n’é­tait pas établi, en dépit des négo­ci­a­tions engagées avec des acquéreurs poten­tiels, la cour a relevé, par une appré­ci­a­tion sou­veraine exempte de dénat­u­ra­tion, que des promess­es d’achat n’avaient été con­clues que pour deux des qua­tre lots con­cernés, que ces promess­es étaient assor­ties de con­di­tions sus­pen­sives con­cer­nant notam­ment l’ob­ten­tion d’un per­mis de con­stru­ire et que cette obten­tion ne pou­vait être regardée comme assurée eu égard au respect des exi­gences ten­ant notam­ment aux car­ac­téris­tiques de l’as­sainisse­ment, des besoins de pro­tec­tion au regard des risques d’in­cendie, et de l’im­plan­ta­tion des bâti­ments sur cer­tains lots par rap­port à l’e­space boisé classé devant être exam­inés non à l’oc­ca­sion de la déc­la­ra­tion préal­able de divi­sion mais de l’in­struc­tion des deman­des de per­mis de con­stru­ire ;

4. Con­sid­érant que la cour a à bon droit exam­iné, con­for­mé­ment aux principes rap­pelés au point 2, si le préju­dice relatif à la pri­va­tion de béné­fices présen­tait, en l’e­spèce, compte tenu des engage­ments souscrits par les acheteurs pour cha­cun des lots con­cernés et de leur teneur ain­si que des incer­ti­tudes pesant au stade de la déc­la­ra­tion préal­able sur leur con­structibil­ité effec­tive, un car­ac­tère direct et cer­tain ; qu’il en résulte que les moyens tirés de ce qu’en s’ab­s­tenant de rechercher si la vente des lots et l’ob­ten­tion des per­mis de con­stru­ire étaient prob­a­bles, compte tenu des règles d’ur­ban­isme en vigueur, et si la société avait, en con­séquence, été privée de l’ob­ten­tion des béné­fices atten­dus, aurait com­mis des erreurs de droit et insuff­isam­ment motivé son arrêt doivent être écartés ; »