PRÉEMPTION & VENTE : DEVOIR DE VIGILANCE POUR LES NOTAIRES LORS DE LA TRANSMISSION DE LA DÉCLARATION D’INTENTION D’ALIÉNER LORSQUE LA COMMISSION D’AGENCE EST A CHARGE VENDEUR.

📢 Vendeurs, agents immo­biliers, notaires, des change­ments sont à not­er con­cer­nant l’accomplissement des for­mal­ités de purge du droit de préemp­tion urbain (DPU) : Prenez garde à la men­tion “hors com­mis­sion” du for­mu­laire de déc­la­ra­tion d’intention d’aliéner !

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Rap­pel : Une vente d’un bien immo­bili­er soumis au Droit de Préemp­tion Urbain, car situé dans une zone définie par une col­lec­tiv­ité en vue de la réal­i­sa­tion d’opéra­tions d’amé­nage­ment urbain, emporte l’obligation de sig­ni­fi­er ce pro­jet de vente à cette même col­lec­tiv­ité afin qu’elle puisse l’acquérir en pri­or­ité si elle le désire.

Pour cela, le notaire en charge de la vente sera tenu de rem­plir un for­mu­laire de déc­la­ra­tion d’intention d’aliéner (Cer­fa N°10072*23).

📄 Depuis le 19 juil­let 2023, quelques mod­i­fi­ca­tions ont été apportées con­cer­nant ce for­mu­laire (voir en PJ), dont un change­ment relatif au prix de vente : ce dernier est désor­mais spé­ci­fié hors com­mis­sion (1.).

Prob­lème : le for­mu­laire ne dis­tingue pas la charge de la com­mis­sion comme rel­e­vant de l’acquéreur ou bien du vendeur.

Il demeure une ambiguïté lorsque la com­mis­sion est la charge du vendeur.

Or, la jurispru­dence con­stante de la Cour de cas­sa­tion prévoit qu’à défaut de pré­ci­sion, la com­mis­sion est à la charge de l’acheteur (Cass. Civ. 3^ème, 17 mai 2021, n°19–25.226).

🚨 L’agent immo­bili­er, le notaire et le vendeur doivent demeur­er vig­i­lant lorsque la com­mis­sion est charge vendeur et bien inté­gr­er mal­gré la men­tion « prix de vente hors com­mis­sion ».

A défaut, le vendeur devra la pay­er sur la somme qu’il entendait percevoir ini­tiale­ment.

Prenons un exem­ple afin d’illustrer cette sit­u­a­tion :  Un vendeur dont le bien est soumis à un DPU souhaite s’en sépar­er pour un mon­tant de 200,000 €uros, tan­dis que l’agence y appose une com­mis­sion de 15,000 €uros.

➡️ Si la com­mis­sion est à la charge du vendeur, le notaire, afin que le vendeur ne se retrou­ve pas lésé de ses ambi­tions ini­tiales de vente, doit veiller à ajouter la com­mis­sion soit ajouté au prix de vente en rem­plis­sant le for­mu­laire de déc­la­ra­tion d’aliéner comme suit :

• Prix de vente hors com­mis­sion : 215, 000 €uros (1.)
• Si com­mis­sion, mon­tant : 15.000 €uros (2.)

De cette façon, le prix de vente affiché et auquel la col­lec­tiv­ité acquiert ce bien immo­bili­er sera de 215,000 €uros.

Le vendeur percevra les 200,00 €uros escomp­tés et l’agent immo­bili­er les 15.000 €uros.

Si le notaire se con­tente de men­tion­ner le prix réel hors com­mis­sion, dans cette éven­tu­al­ité, le vendeur ne percevra plus que 185,000 €uros.

➡️ Si la com­mis­sion est à la charge de l’acquéreur, le notaire se con­tente de rem­plir le for­mu­laire de déc­la­ra­tion d’aliéner comme suit: 

• Prix de vente hors com­mis­sion : 200, 000 €uros
• Si com­mis­sion, mon­tant : 15.000 €uros 

Il aurait été utile, afin d’éviter toute con­fu­sion, de réserv­er une ligne “Prix de vente hors com­mis­sion” à l’acquéreur lorsque la com­mis­sion lui incombe, ain­si qu’une sec­onde ligne “Prix de vente” au vendeur lorsqu’il a la charge de la com­mis­sion.